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旧城改造•欧尚国际花园一期工程项目房屋征收补偿方案
作者:征收办  文章来源:征收办  点击数:2582  更新时间:2017/8/28 15:58:36

  为依法实施欧尚国际花园建设范围内的房屋征收,维护被征收人的合法权益,保障房屋征收工作顺利推进,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定,特制定房屋征收补偿方案如下:
  一、征收范围
  东至:玉龙路商业街,西至:人民路,南至:南都花园、京华园,北至:永康路;详见滨海县住房与城乡建设局2010年6月20日核发的欧尚国际花园一期项目用地红线图。
  二、征收单位
  房屋征收部门:滨海县住房与城乡建设局
  房屋征收实施单位:东坎镇人民政府
  三、征收补偿依据
  国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、住房与城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》(苏政发[2011]91号)、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》(盐政发[2011]210号)、《滨海县国有土地上房屋征收与补偿试行办法》(滨政发[2013]52号)及相关配套政策文件等规定。
  四、征收时间及实施步骤
  具体时间和实施步骤以滨海县人民政府发布的《房屋征收决定公告》和滨海县住房与城乡建设局在现场发布的相关公告为准。
  五、征收补偿与安置
  (一)征收补偿方式
  补偿方式为选择货币补偿和房屋产权调换两种,由被征收人自行选择。
  1、货币补偿
  按合法建筑面积评估价的10%增加补助,评估价不含装璜及附属物。被征收人在房 屋征收决定公告前2个月或者后10个月内在县城规划区购买普通商品住房的,按等同安置面积部分的成交价补贴5%。如购买高档住宅的,按同区域普通商品住宅等面积部分的成 交价补贴5%。组织被征收人就地团购商品住房,政府按应安置面积补贴10%。
  2、产权调换
  被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收部门提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。产权调换房在坎东小区和南苑小区,被征收户应选择最接近征收面积的套型。
  3、选房办法
  房屋被征收人凭房屋征收补偿协议书和房屋征收办公室出具的房屋征收验收合格单作为自然人按程序向房产企业正常购房。
  (二)征收补偿标准
  房屋征收部门依法对被征收人实行补偿安置,具体包括:
  1、被征收人房屋价值补偿费
  由依法确定的房地产价格评估机构按照国家、省、市有关规定评估确定。

  2、搬迁补偿费
  因征收房屋造成搬迁的,应当向被征收人支付搬迁补偿费。搬迁补偿费根据被征收房屋合法面积计算,补偿标准是:
  (1)住宅房屋每平方米10元,不足500元的补足500元;
  (2)办公、教学等用房每平方米8元;
  (3)仓库、生产及营业性用房每平方米10元,特殊生产设备安装、搬迁的补偿费用另行评估确定;
  (4)征收住宅房屋按两次计算。
  3、临时安置补偿费
  因征收房屋造成临时安置的,应当向被征收人支付临时安置补偿费,被征收人使用房屋征收部门及实施单位提供的周转用房的除外。临时安置补偿费根据被征收房屋合法面积按月计算,补偿标准是:每月每平方米8元,低于300元的,按每月300元给予补偿。实行货币补偿的,给予被征收人6个月的临时安置补偿费;实行产权调换的,按实际过渡期延长3个月给予临时安置补偿费。产权调换过渡期一般不超过18个月,因征收人的责任延长过渡期的,从逾期之月起,延长时间在12个月以内的,增加一倍临时安置补偿费,延长时间超过12个月的,自超过之月起增加两倍临时安置补偿费。
  4、装璜及附属物的补偿
  对装璜及附属物补偿由房地产价格评估机构按照有关规定评估确定。装璜补偿低于100元/㎡,按100元/㎡进行计算。
  5、停产停业损失补偿费
  因征收非住宅房屋造成停产停业损失,并符合法定条件的,根据房屋被征收前的收益、停产停业期限等因素按照国家、省、市有关规定确定停产停业损失补偿费。
  (1)给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合下列条件:
  ①具有土地、房屋权属证明,或者被认定为合法建筑;
  ②被征收房屋作为生产经营场所的,经营者应当持有合法、有效的工商营业执照,税务登记证以及其他有关许可证件;
  ③因房屋征收造成停产停业损失的。
  (2)非住宅停产停业损失补偿
  指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算;不满3年的,按照实际年限计算。根据企业平均效益与企业所得税纳税额密切相关的实际情况,以会计核算及其他有关资料为依据,停产停业损失按房屋征收决定作出前3年的企业所得税平均数的3倍计算。
  营业用房、办公性质的停产停业期限以6个月计算,其他非住宅停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期,原则上分别为12、15、18个月计算。
  对无法以所得税计算的,停产停业损失按被征收房屋货币补偿金额3%-5%计算。
  (3)住改非停产停业损失补偿
  被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的,征收时不给予停产停业损失补偿;擅自改变非住宅房屋用途的,按照原用途计算停产停业损失。
被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房,并取得工商营业执照、持续营业一年以上的,可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体标准是:满一年的,给予停产停业损失评估价10%的补偿,以后每增加一年再增加5个百分点补偿,满15年以上的给予停产停业损失评估价80%的补偿。
  (三)补助和奖励
  1、补助
  征收住宅房屋,被征收人及户籍内家庭成员(指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等)因身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的,可适当给予补助。补助标准按滨海县人民政府滨政发[2013]51号文件执行。
  2、奖励
  被征收人在公示的签约期限内签约并按照约定搬家让房的,给予奖励。奖励标准为:
  (1)配合调查奖:被征收人配合征收调查的每个院落奖励2000元;
  (2)搬家补助奖:在协议期第一时段前搬家交房的,每个院落奖励3000元;
  (3)按期签约拆除奖:按200元/㎡计算。其中在协议期内签约的,按房屋合法面积100元/㎡奖励;在协议期内搬家交房拆除的,按房屋合法面积再加100元/㎡奖励;
  (4)对房屋征收部门报请人民政府作出补偿决定的被征收人,一律不享有补助和奖励。
  (四)安置
  1、房源情况
  (1)货币补偿——团购房源
  ①地点:欧尚国际花园一期工程。
  ②套型和面积:两房两厅一卫90㎡左右;三房两厅两卫128㎡左右;大三房两厅两卫143㎡左右等3种套型,由被征收人自由选购,原则上每户应选择最接近应安置面积的套型。
  ③价格标准:应安置面积部分按照团购均价5500元/㎡购买,优惠均价按5650元/㎡购买,超过安置面积部分按开盘市场价执行,具体实行一房一价结算。非机动车(含摩托车)提供集中停放处,地下汽车位按开盘价优惠20%结算。
  (2)产权调换——南苑小区
  ①套型、面积等为90、120平方米左右等2种。
  ②价格标准:应安置面积部分按安置均价2332元/㎡执行,优惠均价按2498元/㎡执行,市场均价按2650元/㎡执行,具体实行一房一价结算;地上储藏室按每平方米1800元结算,半地上储藏室按每平方米1500元结算(每套限优惠购买一个储藏室)。
  (3)产权调换--坎东小区
  ①套型:130㎡左右、100㎡左右、85㎡左右。
  ②价格标准:应安置面积部分按安置均价2508元/㎡执行,优惠均价按2620元/㎡执行,超出面积部分按市场均价2850元/㎡执行,具体实行一房一价结算。
  2、选房办法
  房屋被征收人凭房屋征收补偿协议书和房屋征收办公室出具的房屋征收验收合格单,作为社会自然人按程序向房产企业正常购房。
  3、对原坎南村祖居村民户的补偿安置,也可以参照县城规划区范围内集体土地上的祖居村民补偿安置办法执行。
  (五)未登记建筑的补偿
  对征收范围内未经登记的建筑,在房屋征收决定作出前,由有关部门依法进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的依法给予补偿;对认定为未超过批准期限的临时建筑的,按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,一律不予补偿,如自行拆除,可享受适当奖励。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆迁的,不予补偿。
  (六)最低补偿
  1、条件
  征收个人住宅,被征收人在县城仅有被征收的一处住房,且获得的货币补偿金额(不含搬迁费、临时安置补偿费、奖励和补助)低于征收补偿最低标准,经公示符合条件的,按最低补偿标准对被征收人给予补偿。
  2、对有下列情况之一的不执行最低补偿政策:
  (1)自2005年3月1日以后,因析产或交易行为导致单户房屋建筑面积低于30平方米,以及劈卖、析产后无墙界的房屋;
  (2)非征收范围内户口的被征收人。
  3、标准
  房屋征收最低补偿标准为9万元或政府指定位置的50平方米左右的房屋。
  (七)住房保障
  按县房管部门住房保障政策优先保障。
  六、征收评估
  (一)评估机构选择
  房地产价格评估机构由被征收人在6个工作日内协商选定;协商不成的,房屋征收部门组织被征收人通过多数决定的方式确定,或采取摇号、抽签等随机选定方式依法确定。
  (二)评估时点
  被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。
  (三)评估范围
  被征收房屋价值、被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿。
  (四)评估结果
  房地产估价机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,房屋征收部门在房屋征收范围内向被征收人公示,公示期间,由房地产估价机构进行说明解释,对初步评估结果存在错误的,应当进行修正。
  分户初步评估结果公示期满后,房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告,由房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
  (五)评估结果异议处理
  征收部门或者被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日内10日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。
  征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的评估报告进行鉴定,并出具书面鉴定意见。
  房地产价格评估专家委员会应当就评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行鉴定,作出鉴定意见。评估报告不存在技术问题的,应维持评估报告,鉴定费用由申请人承担;评估报告存在技术问题的,评估机构应当改正错误,重新出具评估报告,鉴定费用由评估机构承担。
  七、补偿协议
  房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。
  补偿协议订立后,当事人应当按协议约定履行应尽义务,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提出诉讼。
被征收人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁让房的,在协议确定的货币补偿金额中扣除奖励金额。
  八、补偿决定
  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
  被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
  九、强制执行
  征收补偿协议订立后,一方当事人不履行协议约定的,另一方当事人可依法提起诉讼,并申请人民法院强制执行。
  征收补偿决定作出后,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由县人民政府依法申请人民法院强制执行。
  十、其他问题
  被征收人须保持旧房完好,房屋门窗、装饰装潢、附属物等已补偿的项目不得私自拆除,涉及专业部门拆除的水、电、燃气等在结清水费、电费和燃气等费用后,由专业部门负责拆除。擅自拆除造成损失的,在补偿费中予以扣除。
  本方案未尽事宜以现行国有土地上房屋征收的法规、政策及文件规定为准。

  附表:滨海县城区房屋征收重大疾病和低保对象补助标准

补助类别

补助金额

(万元/人)

  

疾病

重大疾病

0.8

包括:癌症、白血病、尿毒症、系统性红斑狼疮、重大器官移植

其他类

疾病

0.4

在征收决定发布后医院证明未愈,且一次性治疗自费超过0.8万(含0.8万)的贫困家庭

残疾

12

0.8

残疾认定必须持有残疾证

34

0.4

贫困

三无、五保户、低保家庭

0.8

须提供民政部门有效证件

特困职工、低保边缘人群

0.4

特困职工须提供县总工会有效证件

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